Problemas con la venta irregular de terrenos, sitios y/o parcelas de agrado

Desde hace ya varios años, existe una tendencia en chile, consistente en expandir la zona urbana hacia la periferia, con lo cual las personas comienzan a adquirir terrenos en las afueras de la ciudad con el anhelo de tener ahí su primera o segunda vivienda en una parcela de agrado, hasta aquí todo va bien, pues es la concreción de un sueño fruto del esfuerzo y del trabajo.

Pero lamentablemente existen inescrupulosos, verdaderos estafadores y delincuentes que engañan a los compradores de estos sitios, aprovechándose de su confianza e ingenuidad.

Por lo anterior, esperamos que este artículo sirva para prevenir a futuros compradores de los peligros que suelen ocurrir en la compra de terrenos, sitios y parcelas de agrado.

Primero expondremos las formas más habituales de comisión de estos delitos y luego enunciaremos las leyes que regulan la materia.

Antes de comenzar la exposición, deseamos adelantar nuestra conclusión: La baja pena asignada al delito en comparación a los altos ingresos que reporta su comisión, hacen de éste un delito atractivo para ser cometido, por lo que recomendamos asesorarse previamente por un profesional, para evitar problemas a futuros, que en muchos casos no logran ser reparados en su totalidad.

Comencemos: algunas personas y empresas creadas para estos esfectos, están generando transacciones irregulares o engañosas en las que el comprador no adquiere un bien raíz, sino sólo un derecho.

Suele ocurrir que una parcela de 0,5 hectárea  o de 1 hectárea la dividen en sitios de 2.500, 1.000 o incluso 800 m2, hacen calles y venden estos sitios, pero de forma maquillada, pues el comprador no se convierte en propietario, sino en comunero, debido a que solo compró derechos sobre la propiedad considerada en su totalidad. Por lo que repetimos, no se estaría adquiriendo un inmueble sino un derecho compartido con quienes compran en terrenos contiguos, lo cual genera muchos problemas jurídicos y prácticos, por ejemplo, si uno de los comuneros dentro de "sus 1.000 m2" construye una casa de 400 millones, los demás comuneros son tan dueños de esa casa como el comunero que la construyó, lo cual resulta ilógico, irracional pero mientras no se regularice esta situación es legal. 

Como es muy difícil conocer el problema al momento de la compra, es necesario que quienes hayan comprado se informen y consulten si tienen inquietudes con un profesional, para que pueden en su caso, darse cuenta del engaño que han sufrido y puedan iniciar las acciones legales contra quienes resulten responsables, pues no existe un organismo que fiscalice todo esto.

Algunas formas en que operan estos inescrupulosos:

1°  Se hacen pasar por dueños y una vez que venden los sitios desaparecen in cumplir con la urbanización y con las demás promesas..

2°  Compran los sitios y ellos mismos los lotean, y una vez que venden los sitios desaparecen sin cumplir con la urbanización y con las demás promesas.

3°  Venden varias veces el mismo sitio a distintos compradores y el primero que inscribe adquiere el dominio, dejando a los otros compradores en calidad de estafados.

4°   Venden solo derechos sobre el predio, no transfieren el dominio y los comuneros deben regularizar su situación desembolsando dinero adicional de sus bolsillos.

Algunos puntos importantes que los potenciales compradores deben tener en cuenta son: que la propiedad tenga más de 5.000 m2, que no haya propiedad minera constituida y que si está comprando con derechos de agua, esto sea efectivo y no estén comprando con la palabra acceso de agua, porque esto último no es lo mismo y no da derecho. También es importante que se revisen los títulos de propiedad de los inmuebles, verificando que la subdivisión que le dio origen cumple con la normativa, que no presenta gravámenes y prohibiciones que afecten su venta y que la historia de la propiedad se encuentre debidamente resguardado; entre otras variables que pueden ser relevantes dependiendo del caso concreto.

Algunas normas importantes que se deben tener en cuenta los potenciales compradores son:

- El DL 3.516 del Ministerio de Agricultura, dispone que la subdivisión predial mínima en área rural es de 0,5 hectárea (5.000 m2), en este terreno se permite la construcción de una vivienda. 

- El artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, permite la división de estos terrenos en superficie inferior a los 5.000 m2 siempre y cuando cuente con urbanización, es decir, luz, agua, alcantarillado y acceso a una vía de uso público previamente pavimentada.

- El artículo 138 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, dispone que la pena asignada para este delito es presidio menor en su grado máximo a presidio mayor en su grado mínimo,