Cómo regularizar un terreno, sitio y/o parcela de agrado.

Existen muchas personas que a pesar de vivir durante muchos años en "su propiedad" la verdad, y por distintas circunstancias o variables, no son dueños de ellas, a pesar de creerse y comportarse como tales.

Una de las formas de lograr convertirse en propietario o dueño, es a través de un procedimiento administrativo realizado a través de Bienes Nacionales o el SAG.

Si usted es una de esas personas, debe seguir los siguientes pasos:

1° Asesorarse por un profesional, quién deberá indicarle el procedimiento adecuado para regularizar en su caso.

2° Verificar si se encuentra en un área urbana o en un área rural.

3° Si está en un área rural, verificar la superficie del terreno, si es mayor o menor a 5.000 m2

3° Si la superficie es mayor a 5.000 m2 dirigirse al SAG (Servicio Agrícola y ganadero). En caso de ser menor a 5.000 m2 dirigirse al Ministerio de Bienes Nacionales.

4° Presentar la solicitud en caso de cumplir con los requisitos y acompañando la documentación requerida para tal efecto.

Señalaremos los requisitos y documentos que son necesarios:

REQUISITOS:

- Estar en posesión de la propiedad en forma exclusiva, continua, tranquila y pacífica y sin conflicto con otras personas por la propiedad, durante al menos 5 años.

- Acreditar que no existe juicio pendiente en su contra, en que se discuta el dominio o posesión del inmueble.

- Que la propiedad tenga un avalúo fiscal máximo de 380 UTM (aproximadamente $ 16.000.000) si es urbano y 800 UTM (aproximadamente $ 34.000.000) si es rural.

DOCUMENTACIÓN OBLIGATORIA

- Fotocopia por ambos lados de la cédula nacional de identidad

- Certificado de nacimiento.

- Declaración jurada en la que el solicitante describa cómo adquirió la propiedad. (*)

- Declaración de vecinos colindantes o testigos que informen si el solicitante es poseedor del terreno por más de 5 años. (*)

- Certificado de residencia otorgado por la Junta de Vecinos o quien corresponda.

- Si el trámite lo realiza un tercero, debe adjuntar poder simple y ftocopia de la cédula nacional de identidad de quien representa.

- Croquis o plano de ubicación del inmueble. (*)

- Certificado de numeración domiciliaria en caso que el inmueble sea urbano. (**)

- Rol de avalúo que indique superficie. (***)

DOCUMENTACIÓN RECOMENDADA

- Recibo de pago de contribuciones y/o servicios básicos (luz, agua, gas) de los últimos 5 años.

- Fotocoías de escrituras que acrediten origen de la posesión (compraventa, cesión de derechos, donación, testamento, promesa u otros).

- Fotografías, boletas o facturas de arreglos o inversiones en el inmueble.

- Certificado de inscripción de la propiedad con dominio vigente. (****)

- Cualquier otro documento que permita acreditar la posesión de la propiedad, en forma personal o por otro, por más de 5 años.

- Resolución del SERVIU o del Municipio respectivo autorizando la regularización en los casos que corresponda.

COSTO

Dependerá de su FPS (Ficha de Protección Social) si tiene más de 14.000 puntos deberá pagar la totalidad del arancel.

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SOLICITAR EN:

(*)          Bienes nacionales       

(**)        Dirección de Obras

(***)      Servicio de Impuestos Internos

(****)    Conservador de Bienes Raíces

Problemas con la venta irregular de terrenos, sitios y/o parcelas de agrado

Desde hace ya varios años, existe una tendencia en chile, consistente en expandir la zona urbana hacia la periferia, con lo cual las personas comienzan a adquirir terrenos en las afueras de la ciudad con el anhelo de tener ahí su primera o segunda vivienda en una parcela de agrado, hasta aquí todo va bien, pues es la concreción de un sueño fruto del esfuerzo y del trabajo.

Pero lamentablemente existen inescrupulosos, verdaderos estafadores y delincuentes que engañan a los compradores de estos sitios, aprovechándose de su confianza e ingenuidad.

Por lo anterior, esperamos que este artículo sirva para prevenir a futuros compradores de los peligros que suelen ocurrir en la compra de terrenos, sitios y parcelas de agrado.

Primero expondremos las formas más habituales de comisión de estos delitos y luego enunciaremos las leyes que regulan la materia.

Antes de comenzar la exposición, deseamos adelantar nuestra conclusión: La baja pena asignada al delito en comparación a los altos ingresos que reporta su comisión, hacen de éste un delito atractivo para ser cometido, por lo que recomendamos asesorarse previamente por un profesional, para evitar problemas a futuros, que en muchos casos no logran ser reparados en su totalidad.

Comencemos: algunas personas y empresas creadas para estos esfectos, están generando transacciones irregulares o engañosas en las que el comprador no adquiere un bien raíz, sino sólo un derecho.

Suele ocurrir que una parcela de 0,5 hectárea  o de 1 hectárea la dividen en sitios de 2.500, 1.000 o incluso 800 m2, hacen calles y venden estos sitios, pero de forma maquillada, pues el comprador no se convierte en propietario, sino en comunero, debido a que solo compró derechos sobre la propiedad considerada en su totalidad. Por lo que repetimos, no se estaría adquiriendo un inmueble sino un derecho compartido con quienes compran en terrenos contiguos, lo cual genera muchos problemas jurídicos y prácticos, por ejemplo, si uno de los comuneros dentro de "sus 1.000 m2" construye una casa de 400 millones, los demás comuneros son tan dueños de esa casa como el comunero que la construyó, lo cual resulta ilógico, irracional pero mientras no se regularice esta situación es legal. 

Como es muy difícil conocer el problema al momento de la compra, es necesario que quienes hayan comprado se informen y consulten si tienen inquietudes con un profesional, para que pueden en su caso, darse cuenta del engaño que han sufrido y puedan iniciar las acciones legales contra quienes resulten responsables, pues no existe un organismo que fiscalice todo esto.

Algunas formas en que operan estos inescrupulosos:

1°  Se hacen pasar por dueños y una vez que venden los sitios desaparecen in cumplir con la urbanización y con las demás promesas..

2°  Compran los sitios y ellos mismos los lotean, y una vez que venden los sitios desaparecen sin cumplir con la urbanización y con las demás promesas.

3°  Venden varias veces el mismo sitio a distintos compradores y el primero que inscribe adquiere el dominio, dejando a los otros compradores en calidad de estafados.

4°   Venden solo derechos sobre el predio, no transfieren el dominio y los comuneros deben regularizar su situación desembolsando dinero adicional de sus bolsillos.

Algunos puntos importantes que los potenciales compradores deben tener en cuenta son: que la propiedad tenga más de 5.000 m2, que no haya propiedad minera constituida y que si está comprando con derechos de agua, esto sea efectivo y no estén comprando con la palabra acceso de agua, porque esto último no es lo mismo y no da derecho. También es importante que se revisen los títulos de propiedad de los inmuebles, verificando que la subdivisión que le dio origen cumple con la normativa, que no presenta gravámenes y prohibiciones que afecten su venta y que la historia de la propiedad se encuentre debidamente resguardado; entre otras variables que pueden ser relevantes dependiendo del caso concreto.

Algunas normas importantes que se deben tener en cuenta los potenciales compradores son:

- El DL 3.516 del Ministerio de Agricultura, dispone que la subdivisión predial mínima en área rural es de 0,5 hectárea (5.000 m2), en este terreno se permite la construcción de una vivienda. 

- El artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, permite la división de estos terrenos en superficie inferior a los 5.000 m2 siempre y cuando cuente con urbanización, es decir, luz, agua, alcantarillado y acceso a una vía de uso público previamente pavimentada.

- El artículo 138 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, dispone que la pena asignada para este delito es presidio menor en su grado máximo a presidio mayor en su grado mínimo,